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住宅ローンの借り換えのデメリットとは、諸費用を再度支払うこと以外に何かありますか?

質問_心とからだの相談室
質問者
住宅ローン(ローン)|Q20|2007/10/26
住宅ローンの借り換えを検討しています。3年前に新築の戸建てを購入して今月で3年固定が終わるのですが、利率が現在の1.55%→2.8に%に上がるそうです。全期間に0.7%の優遇を受ける契約で両方とも優遇後の利率です。地元の信用金庫では、借り換えキャンペーンで1.2%(最初の3年間)があります。全期間に渡って1%の優遇が有るので審査を受けるつもりですが、借り換えのデメリットとは、諸費用を再度支払うこと以外にどんなことが考えられるでしょうか?
久保幸司先生
回答者
久保幸司先生
固定金利選択期間後、優遇金利の幅が変更になり大幅に毎月の返済金額が上がることは良く聞かれる話です。仮にご質問のローンが 借入額3000万円(ボーナス払いなし) 借入期間35年(3年固定)であった場合、当初金利1.55%時の返済金額は月92,592円ですが4年目に2.8%に上がった場合の返済金額は月110,545円になり月17,953円の負担増になります。

ご質問の借換えのデメリットですが、先ず諸費用についてみてみましょう。
主なものは
・借換え前のローンの抵当権抹消費用
・借換え前のローンを全額返済する為の手数料
・借換え後のローンの登録免許税(抵当権設定費用など)
・司法書士の手数料
・新たなローンの保証料、事務手数料(無料の場合もある)
・印紙税
・火災保険料(場合による)
になります。

借換えが可能かどうかは金融機関側の審査によります。

これ以外の注意点については商品内容をよく吟味されるようにすることです。
例えば
・繰上げ返済を積極的に行う予定があるのであれば、繰上げ返済に関する条件の比較(繰上げ返済の手数料、返済方法、最低金額など)
・固定金利の更新時の次回金利の選択方法と手数料
などです。

もうひとつ、借換えについてのアドバイスですが、通常は金利差を重点に目先返済金額を減らすことを重点に考えています。
全期間固定金利→全期間固定金利への借換えの場合は金利差に着目するだけでOKです。しかし今回のような変動金利(固体金利選択型)商品の場合
変動金利(固定期間選択型)→変動金利(固定期間選択型)だけでなく
変動金利(固定期間選択型)→全期間固定金利への変更も選択肢の一つです。

変動金利(固定期間選択型)→全期間固定金利へ変更した場合、 金利は上がりますので家計への負担は増えます。 但し金利が上昇しても返済金額は一定になるため将来の計画は建てやすくなるのはメリットです。
変動金利(固定期間選択型)の場合、金利の上昇具合によっては家計が破綻する可能性もありますので注意が必要です。 現状家計に余力があるのであれば全期間固定金利への借換えも選択肢の1つに加えてみてみましょう。

今回の質問とは関係ないのですが、新規に住宅ローンを組まれる方は必ず全期間固定金利のローン(フラット35など)を選択肢の1つに入れてください。目先の低金利につられて、家計がぎりぎりの状態で変動金利(固定期間選択型)のローンを組むと金利上昇時にともない家計がローン返済に耐えられなくなり家計の節約程度ではどうにもならなくなることはよくあることです。 変動金利(固定期間選択型)で借りる場合は特に、家計に十分な余力が残る返済額で借入を行ってください。
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