2011年度も、住宅に関するさまざまな優遇制度が目白押しです。例えば、「住宅エコポイント」では、ポイント対象が拡充して適用期限が延長されるほか、【フラット35】Sでは金利1％引き下げの適用期限を延長、「住宅ローン減税制度」では最大控除額が600万円になります。住まいづくりを検討しているママには、マイホーム取得の大きなチャンス。メリットも盛りだくさんの「おトクな最新住宅税制」をまとめてご紹介します。
「住宅エコポイント」が対象を拡充して適用期限を延長
「住宅エコポイント」とは、省エネ効果の高いエコ住宅の新築と、断熱効果を生む窓サッシや断熱材工事などのエコリフォーム、バリアフリー工事に、上限30万ポイント（1ポイント＝1円。エコ住宅の新築に併せて太陽熱利用システムを設置した場合は、32万ポイント）のエコポイントを発行し、地域の物産品やプリペイドカード、商品券など、さまざまな商品と交換できる制度。エコポイントは、新築、リフォームの追加工事の代金に充当するなど即時交換が可能で、2011年度からは新たに「太陽熱利用システム」「節水型トイレ」「高断熱浴槽」もポイントの対象に加わりました。
国土交通省の発表によると、2011年3月の「住宅エコポイント」の申請件数は5万9532件、発行ポイント数は121億2781万3000ポイント。発行ポイントの累計数では921億5482万2000ポイントと、この制度の人気の高さがわかります。
「住宅エコポイント」は、2010年いっぱいで終了する予定でしたが、2011年5月の経済対策により、2011年7月31日まで延長されることが決定しました。対象となるのは、2011年7月31日までに建築着工、または工事着手した物件に限られます。ポイントの申請期限や交換期限もあるので、国土交通省のウェブサイトなどを見て確認しましょう。
▶ エコポイントで新築・リフォームする場合は？
▶ 住宅エコポイント
【フラット35】Sの金利1.0％引き下げ適用期限が延長
【フラット35】S（優良住宅取得支援制度）は、最長35年の長期固定金利住宅ローン【フラット35】に申し込んだ人が、「耐震性」「耐久性・可変性」「バリアフリー」「省エネルギー性」といった基準のうち、いずれか1つ以上をクリアした住宅を取得した場合に、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げるというもの。平成22年度の税制改革では、当初10年間の引き下げ幅が、年率0.3％から1.0％に拡大されましたが、平成22年9月の閣議決定で、2011年12月30日の申し込み分まで当初10年間の金利が1.0％引き下げられ、この適用期限が延長されることが決定しました。
【フラット35】Sは、最高35年間の長期固定金利で最高8,000万円まで借入が可能。しかも、「保証人、保証料が不要」「繰り上げ返済手数料がかからない」「登録免許税が不要」などメリットも盛りだくさん。ほかにも、一段高い基準をクリアした住宅であれば、当初10年間の金利を1％引き下げるだけでなく、11年目以降から20年目までは0.3％金利が引き下げられる【フラット35】S（20年タイプ）、新築同様に金利を1％引き下げる【フラット35】S(中古タイプ)もあります。
今なら、住宅エコポイントや住宅ローン減税などの各種優遇税制、太陽光発電補助金制度など、さまざまな支援制度にも利用できます。こうしたチャンスは上手に利用したいですね。
【フラット35】Sの融資対象となる住宅（技術基準）
＊【フラット35】の技術基準に加えて、下記のいずれかひとつの基準に適合していることが条件となります。
| 省エネルギー性 | 省エネルギー対策等級4の住宅 |
| 耐震性 | 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅、免震住宅 |
| バリアフリー性 | 高齢者配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | 劣化対策等級3、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅 |
＊フラット35S（戸建て）・フラット35S（マンション）・フラット35S（20年金利引下げタイプ）では、それぞれ基準が異なります。
【フラット35】Sで3000万円を借りた場合の返済シミュレーション
借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、適用金利2.63％（＊1）の場合
| 金利適用 期間 |
適用 金利 |
毎月の 返済額 |
総返済額 | フラット35と比較して（総支払額） | |
| 【フラット35】 | 全期間 | 2.63％ | 109,350円 | 45,927,117円 | - |
| 【フラット35】S 【フラット35】S 中古タイプ |
当初10年間 | 1.63％ | 93,778円 | 42,789,628円 | ▲3,137,489円 |
| 11年目以降 | 2.63％ | 105,121円 | |||
| 【フラット35】S 20年金利引き下げタイプ |
当初10年間 | 1.63％ | 93,778円 | 42,136,103円 | ▲3,791,014円 |
| 11年目以降 | 2.33％ | 101,637円 | |||
| 21年目以降 | 2.63％ | 103,813円 |
＊1 平成23年4月において、返済期間が21年以上35年以下の場合で、取扱金融機関が提供する最も多い金利
＊ 団体信用生命保険料などの諸費用分については考慮していません。
▶ 住宅金融支援機構【フラット35】S
住宅ローン減税制度の最大控除額600万円。今年がラストチャンス！
「住宅ローン減税制度」とは、ローンを組んで住宅を新築・取得した場合、年末の住宅ローン残高の一定割合を所得税から控除する制度のこと。現行の制度は2009年から実施されているもので、2011年は3年目となります。住宅ローン減税は、一定の条件を満たせば住宅の新築・中古に限らず減税措置を受けることが可能です。
2011年からは、一般住宅で最大控除額が400万円に、長期優良住宅では最大控除額600万円が適用されます。「長期優良住宅ローン減税」とは、長期にわたって高い性能を維持する家を建てる場合に、コストの負担を軽減する優遇税制のこと。平成23年中の入居分については、一般住宅より200万円多く優遇されます（＊条件によっては同額の場合があります）。
現行の「住宅ローン減税制度」は2013年まで継続される見通しですが、最大控除額は徐々に減少、それ以降の減税額については未定なので、税制面で考えると今が「買いどき」かもしれませんね。
ほかにも、長期優良住宅を建てた場合には、登録免許税、不動産取得税、固定資産税に対して優遇措置を受けることができます。優遇措置の内容は、以下の通り。これらの優遇措置にはそれぞれ要件や適用期限があるので、注意が必要です。
住宅ローン減税制度の最大減税額
一般住宅
| 入居時期 | 最大控除額 | 控除期間 | 控除率 | 年末残高の限度額 |
| 平成23年中 | 400万円 | 10年 | 1.0％ | 4,000万円 |
| 平成24年中 | 300万円 | 3,000万円 | ||
| 平成25年中 | 200万円 | 2,000万円 |
長期優良住宅
| 入居時期 | 最大控除額 | 控除期間 | 控除率 | 年末残高の限度額 |
| 平成23年中 | 600万円 | 10年 | 1.2％ | 5,000万円 |
| 平成24年中 | 400万円 | 1.0％ | 4,000万円 | |
| 平成25年中 | 300万円 | 3,000万円 |
＊認定長期優良住宅の最大控除率（1.2％）は2011年末までに入居する人が対象。
登録免除税・不動産取得税・固定資産税の優遇措置
| 一般住宅 | 長期優良住宅 | ||
| 登録免許税 | 所有権保存登記 | 評価額×0.15％ | 評価額×0.1％ |
| 所有権移転登記 | 評価額×0.3％ | ||
| 不動産取得税 | 評価額−1,200万円 | 評価額−1,300万円 | |
| 固定資産税（戸建て） | 評価額×1/2（3年間） | 評価額×1/2（5年間） | |
| 固定資産税（マンション） | 評価額×1/2（5年間） | 評価額×1/2（7年間） | |
住宅取得資金贈与税が最大1000万円まで非課税。
今年から土地の取得資金も非課税の対象に
住宅取得や増改築などの際に、親や祖父母などから資金援助を受けると、贈与税が発生します。この贈与税が1,000万円まで非課税になります。基礎控除の110万円を合わせると、平成23年中は1,110万円までが非課税となります（贈与を受ける人は、所得が2,000万円まで）。
また、2011年からは、新たに住宅の新築などに先行して、その敷地として土地を取得する資金も非課税の対象に加えられる予定です（現在、国会で税制法案を審議中）。これにより、建物だけでなく、土地を取得する際に資金として贈与を受けた場合も、1,100万円までは非課税に。住宅資金贈与で住宅の建築、購入を検討しているママには大きなメリットですね。
住宅取得資金贈与の非課税枠（暦年課税）
| 非課税枠 | 平成23年中に贈与を受けた場合 1,000万円 |
| 条件 | 20歳以上の者がその直系尊属（実父母、実祖父母）から受ける住宅取得等に充てるための贈与であること |
| 所得制限 | 贈与を受けた年の合計所得全額が2,000万円以下の場合 |
| その他 | 贈与税の基礎控除（110万円/年）を合わせて利用可能 |
相続時精算課税制度の概要
| 非課税枠 | 2,500万円（相続時に精算） |
| 贈与する人 | 親（60歳以上） ※住宅取得資金贈与の場合は年齢制限なし |
| 贈与を受ける人 | 20歳以上の子または孫 |
| 贈与を受ける人の年収制限 | 制限なし |
| 住宅取得資金の特例条件 | 自己居住用（一般は使途自由）、家屋の床面積50m²以上 |
| 中古住宅：築20年以内（耐火建築物25年以内） | |
| その他 | 贈与税の基礎控除（110万円/年）は利用できなくなる |
＊「相続時精算課税制度」により、贈与税2,500万円まで非課税、住宅取得資金贈与の非課税枠と合わせて合計3,500万円まで非課税になります。
＊同じ人から受ける贈与については、上記の「暦年課税」と「相続時精算課税」の併用はできません。
▶ 国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例」
所得税だけでなく、住民税も控除の対象
住宅ローン減税では、「所得税」に加えて「住民税」も減税対象になります。
たとえば、ローン残高が3,000万円の人の場合、計算上の住宅ローン減税の減税額は3,000万円×控除率1％の30万円が控除限度額になりますが、納めた所得税が30万円を下回った場合、たとえば10万円しか所得税を納めていなければ、戻ってくる税金も10万円となります。
控除しきれなかった金額については、翌年の個人住民税から控除の対象となり（上限9万7,500円）、住民税だけで、10年間で合計して最大97.5万円もの控除が受けられることになります。とても大きな減税効果があるといえますね。
▶ 総務省「新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります」
住宅ローン減税が受けられる条件
１.返済期間が10年以上の住宅ローンで年末に残高があること。
２.住宅を取得または増改築した日から6ヶ月以内に住み、その年の12月31日までに居住していること。
３.控除を受ける年分の合計所得が3,000万円（給与所得で3,336.8万円）以内であること。
４.住居に入居した年およびその前後２年間（通算５年間）に、住宅の売却等による譲渡取得の課税の特例を受けていない方。
住宅の条件（一般住宅の場合）
１.住宅の床面積が50平方メートル以上（登記簿面積）
２.住宅の１/２以上を居住用にしている（居住部分のみ対象）
その他、おトクな住宅減税は？
特例制度の創設
●長期優良住宅を新築した場合の所得税の特別控除
平成23年12月31日までに長期優良住宅を新築して入居すると、標準的な性能強化費用相当額（上限1,000万円）の10％相当額が所得税から控除されます。控除しきれない金額がある場合は、翌年分の所得税から控除することが可能。
特例制度の延長
●登録免許税軽減措置の延長（平成23年6月30日まで）
登録免許税とは、不動産を登記する際にかかる税金のこと。新築住宅を購入した場合に軽減措置が受けられます。
●土地の売買時の所有権移転登記の際の登録免許税の軽減措置の延長（平成25年3月31日まで）
土地売買の所有権移転登記にかかる登録免許税の軽減税率が2年間据え置かれ、平成23年から平成25年にかけて、段階的に引き上げられるようになりました。
●宅地に係る不動産取得税の軽減措置の延長（平成24年3月31日まで）
宅地の取得に係る不動産取得税の算出基準となる価格（固定資産税評価額）を1/2とする軽減措置が3年間延長されました。
●契約書等の印紙税軽減措置の延長（平成23年6月30日まで）
印紙税とは、不動産の売買契約や建築工事の請負契約の契約書に貼る印紙の額のこと。契約書の記載金額が1,000万円を超える場合に軽減措置があります。
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