家づくりと「お金」の大辞典

住宅ローン最新事情

住まいづくりにはさまざまな費用がかかります。決して安くはない買い物だけに、賢く借りて無駄なく返したい。いろいろなタイプの住宅ローンも登場していますが、どれを選べばいいのか、お金に関するプロに聞いてみました。

公的融資・民間融資の基礎知識

銀行など民間の金融機関が扱う住宅ローンは年収や融資額、年齢や購入物件の面積など、金融機関によって融資条件はさまざまです。提携ローンと非提携ローンがあり、金融機関と不動産会社などが提携している商品が提携ローンです。金利優遇などのメリットがありますが、金融機関が決まっています。非提携ローンは自分で金融機関を選べます。最近は金利優遇のキャンペーンを行っている金融機関が多く、その中から自分で好きなものを選択することができます。

民間の住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて3種類あります。それぞれ特徴があり、長い期間続く返済計画に大きく影響していきますので、自身に合ったものを選択しましょう。

変動金利型

返済中に金利が変動するタイプです。原則として金利を年に2回見直し(4月1日、10月1日など)、その時点の金利が適用されます。月々の返済額は5年間変わりませんが、金利が上がった場合には5年後に返済額が上がってしまいます。その場合も、返済額はそれまでの1.25倍を上限とするものが多いようです。金利が上がった場合は、毎月返済額に占める利息の割合が増えるので、元金の減り方が少なくなります。金利が急上昇すると毎月の返済で利息が返しきれなくなり、未払い利息が発生するリスクもあります。金利が下降している時にはメリットが受けられますが、金利上昇時には返済額が増え、負担が大きくなります。

固定金利期間選択型

3・5・10年など、その期間中は金利が変わらないタイプです。固定金利期間が終わると、その時点の金利で変動金利型や固定金利期間選択型を選ぶことになります。固定金利期間中は、固定金利型に比べ低い金利で返済することができますが、変動金利と同様に金利が上昇していた場合には、返済額が急に増えてしまうこともあります。

固定金利型

借りた時の金利が、返済が終わるまで変わらないタイプです。変動金利型や固定金利期間選択型に比べ、金利は高めですが、途中で金利が上昇した場合も返済額が変わらず、長い期間での返済計画が立てられます。金利を固定することによって、将来のリスクを確定するものともいえます。

さらにこんな商品も‥‥

最近の住宅ローンには、死亡時以外にもがん(悪性)・脳血管疾患・心臓疾患等で所定の状態になった場合に住宅ローンの支払いが免除される団体信用生命保険が付加できるものや、借入額と普通預金の差額に対してのみローン金利が適用される(預金連動型)ものなどもあります。また、銀行の窓口に行かず、インターネットで申込から融資の実行を行うネット型の銀行の商品もあります。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した長期固定金利住宅ローン「フラット35」

全期固定金利で金利が変わらないのが特徴の住宅ローンです。機構が金融機関から利用者の住宅ローン債権を買い取り、証券化する仕組みとなっています。融資主体の民間金融機関によって名称が異なる場合もありますが、基本的な融資条件は全国的に一緒です。しかし、金利や融資手数料が異なることもあります。「フラット35」は、借入期間(20年以下と21年以上)によって金利が異なります。

このほか、一定の基準を満たす場合に金利が優遇される【フラット35S】や、借入期間が最長50年間まで設定できる長期優良住宅向けの【フラット50】といった商品もあります。

特徴・メリット

最長35年間 固定金利
最高8000万円まで、建築費または購入価額以内で借入可能 保証料0円
保証人不要
繰り上げ返済手数料不要
借換も一部金融機関で可能

デメリット

借入までに時間がかかる場合がある
金利を確定できない(借入時点でなく、融資実行時の金利が適用)
団体信用生命保険加入が別途必要(加入は任意)
繰上返済の最低額100万円以上(金融機関窓口の場合。インターネットサービスを利用すれば10万円から繰上返済が可能)

ご利用可能者

申込時70歳未満
安定した収入あり
【フラット35】の年間の返済額が年収の35%以下など

融資対象

床面積 一戸建て等70m²以上、マンション等30m²以上
住宅の耐久性等について住宅金融支援機構が定めた基準にあること
店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が非住宅部分の床面積以上など

融資金額

100万円以上8000万円以下で、建設費または購入価額以内

フラット35と組み合わせ可能な商品

住宅金融支援機構の住宅財形融資(5年固定金利)
フラット35パッケージ(変動または固定金利期間選択型)
金融機関により商品名は異なります

財形融資

勤務先で財形貯蓄(一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄のいずれか)をしているサラリーマンに限られます。融資額は貯蓄残高の10倍までで、最大4000万円。ただし価格の9割が上限です。夫婦ともに財形貯蓄をしていれば、それぞれが申し込めます。

特徴は、金利が5年固定型という点です。5年後にはその時の金利が適用されますので、返済額が増減する場合があることを考慮して利用したほうが良いでしょう。転貸融資制度を導入している勤務先、住宅金融支援機構、財形住宅金融などが申し込みの窓口となっています。

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